Indexace nájmu u nemovitostních FKI

Co je indexace nájmu?

Dlouhodobá nájemní smlouva bez možnosti upravovat nájemné může postupně ztrácet ekonomickou hodnotu, zatímco vhodně nastavená indexace pomáhá příjem přizpůsobovat změně cenového prostředí. Je proto jednou z vlastností, které rozhodují o kvalitě nájemní smlouvy jako aktiva.

Proč se nájemné indexuje?

Komerční nájemní smlouvy mohou být uzavírány na mnoho let. Pokud by nájemné zůstalo nominálně stejné, jeho reálná kupní síla by při inflaci postupně klesala. Indexace tento efekt částečně nebo plně omezuje.

Pro vlastníka představuje mechanismus růstu příjmů bez nutnosti každoročně vyjednávat novou smlouvu, pro nájemce předem definované pravidlo, podle kterého se jeho náklady mění.

Jak indexace funguje?

Konkrétní postup stanovuje smlouva: referenční index, datum každoroční úpravy, období, ze kterého se změna počítá, a případné minimální nebo maximální navýšení.

Pokud roční nájemné činí 10 milionů Kč a smlouva stanoví plnou indexaci o 3 %, nové roční nájemné bude 10,3 milionu Kč. V dalších letech se indexace aplikuje na již zvýšenou základnu, takže se efekt kumuluje.

Z čeho se indexační doložka skládá

Jaké indexy se mohou používat?

V praxi se používají různé spotřebitelské cenové indexy podle země, měny a smluvní dohody. U mezinárodních nájemních vztahů se lze setkat s vazbou na harmonizované nebo evropské cenové indexy, u lokálních smluv s domácím indexem spotřebitelských cen.

Investor by neměl předpokládat, že slovo indexace vždy znamená stejný mechanismus. Rozhodující je konkrétní definice ve smlouvě, referenční období a způsob výpočtu.

Co je CPI indexace?

CPI je obecné označení indexu spotřebitelských cen. Smlouva může stanovit, že se nájemné každoročně zvýší podle meziroční změny příslušného CPI. Pokud index vzroste o 4 %, může se za podmínek smlouvy obdobně zvýšit nájemné.

Konkrétní smlouva ale může používat pouze část změny CPI nebo obsahovat horní či dolní hranici. Informace, že nájem je indexovaný podle inflace, proto ještě neříká, jak velké zvýšení příjmu skutečně nastane.

Co je pevná indexace?

Stanovuje předem známé procentní zvýšení, například o 2 % ročně, bez ohledu na skutečný vývoj inflace. Výhodou je vysoká předvídatelnost pro vlastníka i nájemce.

Nevýhodou je rozdíl oproti skutečné inflaci. Pokud ceny rostou rychleji, reálná hodnota nájemného klesá; při velmi nízké inflaci může být naopak pevné navýšení pro vlastníka výhodnější.

Co znamená cap?

Cap je maximální hranice, o kterou může být nájemné v daném období zvýšeno. Smlouva může navazovat nájemné na inflaci, ale současně stanovit maximální roční růst 5 %. Pokud inflace dosáhne 8 %, nájemné se zvýší pouze o sjednaný strop.

Cap chrání nájemce před extrémním růstem nákladů, ale omezuje inflační ochranu vlastníka.

Co znamená floor?

Floor je minimální hodnota úpravy nájemného. Smlouva může stanovit, že nájemné vzroste minimálně o 1 % ročně, i kdyby index rostl pomaleji. Jiná varianta může pouze zabránit poklesu nájemného při záporné inflaci.

Kombinace cap a floor vytváří koridor, ve kterém se nájemné může měnit, například indexace podle inflace s minimem 1 % a maximem 4 % ročně.

Může indexace nájemné snížit?

Záleží na znění smlouvy. Některé mechanismy teoreticky umožňují pohyb oběma směry, jiné obsahují ustanovení, že nájemné nesmí v důsledku indexace klesnout. Investor proto musí rozlišovat skutečně symetrickou indexaci a mechanismus, který funguje pouze směrem nahoru.

Plná a částečná indexace

Při plné indexaci se použije celá relevantní změna referenčního indexu, při částečné například pouze 70 nebo 80 % změny. Pokud inflace činí 5 % a smlouva přenáší 70 %, výsledná úprava odpovídá 3,5 %.

Rozdíl se při dlouhodobé smlouvě může významně kumulovat.

Jak indexace ovlivňuje NOI?

Pokud nájemné roste a ostatní podmínky zůstávají stejné, zvyšují se provozní příjmy a může růst také NOI. U portfolia dlouhodobě pronajatých nemovitostí bývá indexace jedním z hlavních zdrojů organického růstu.

Růst NOI však nemusí odpovídat růstu hrubého nájemného jedna ku jedné. Současně mohou růst provozní náklady, část nemusí být přenositelná na nájemce a může se měnit obsazenost.

Jak indexace ovlivňuje hodnotu nemovitosti?

Výnosové ocenění vychází mimo jiné z očekávaného budoucího cash flow. Pokud indexace podporuje dlouhodobý růst NOI, může mít pozitivní vliv na hodnotu aktiva: při konstantní cap rate vede vyšší stabilizované NOI k vyšší hodnotě.

Růst nájemného ale automaticky nezaručuje růst ceny nemovitosti. Význam má také požadovaná cap rate, úrokové sazby, kvalita nájemců, délka smluv a lokalita.

Je indexace ochranou proti inflaci?

Může poskytovat určitou ochranu příjmů, ale nelze ji automaticky považovat za úplný inflační hedge. Smlouva může obsahovat cap, pouze částečný přenos inflace nebo časové zpoždění, a inflací rostou i náklady vlastníka. Souvisí s tím inflační riziko.

Jak souvisí s náklady nemovitosti?

V inflačním prostředí mohou současně s nájemným růst energie, údržba, pojištění, mzdy nebo stavební práce. Část těchto nákladů může být podle struktury smluv přenesena na nájemce, část však zůstává vlastníkovi.

Pokud příjmy vzrostou o 4 %, ale náklady nesené vlastníkem o 8 %, ochrana NOI je podstatně slabší.

Jak souvisí s WAULT?

Čím delší je smlouva, tím důležitější je mechanismus úpravy nájemného. Vysoký WAULT poskytuje stabilitu příjmů, ale bez odpovídající indexace může dlouhodobě uzamknout nájemné na méně atraktivní úrovni.

WAULT a indexaci je proto vhodné posuzovat společně.

Jak souvisí s tržním nájemným?

Indexace upravuje smluvní nájemné podle předem daného mechanismu, nikoli automaticky podle aktuální tržní ceny pronájmu. Smluvní a tržní nájemné se proto mohou postupně rozcházet.

Pokud tržní nájemné roste rychleji než indexace, smlouva se dostane pod trh. Pokud tržní nájemné klesne a smluvní pokračuje v růstu, může být nad trhem. Tento rozdíl je důležitý při expiraci a renegociaci.

Co je reversionary potential?

Možnost budoucího zvýšení příjmu, pokud je současné smluvní nájemné pod úrovní trhu. Při expiraci nebo renegociaci může vlastník usilovat o přiblížení nájmu tržní úrovni.

Indexace a reversion jsou dva odlišné zdroje růstu: indexace upravuje nájemné během trvání smlouvy, reversion se realizuje až při nové dohodě.

Může být příliš vysoká indexace rizikem?

Ano. Pokud smluvní nájemné kvůli indexaci výrazně překročí tržní úroveň, může při nejbližší možnosti odchodu vzrůst motivace nájemce smlouvu neprodloužit nebo požadovat snížení.

Vysoká nominální indexace proto nemusí být dlouhodobě udržitelná, pokud ji nepodporuje trh a ekonomika nájemce.

Jak indexace ovlivňuje bonitu nájemce?

Indexace zvyšuje budoucí náklady nájemce. U finančně silných společností nemusí být efekt zásadní, ale u podniků s nízkými maržemi může prudký růst nájemného zvýšit tlak na hospodaření.

Kvalitní smlouva musí být ekonomicky dlouhodobě udržitelná pro obě strany.

Jak funguje u různých typů nemovitostí?

Praxe se liší podle trhu, segmentu a typu smluv. Kanceláře, logistické areály, retail nebo specializované nemovitosti mohou používat odlišné indexy, frekvenci úprav i strukturu nájemného.

Není proto vhodné porovnávat pouze procento indexace mezi dvěma fondy. Důležitý je celý nájemní profil.

Jak ovlivňuje developmentový projekt?

U developmentu může být budoucí indexace součástí finančního modelu už při podpisu předpronájmu. Dlouhodobá smlouva s definovaným růstem nájemného zvyšuje předvídatelnost budoucího NOI.

Příliš agresivní růst nájemného v modelu ale může nadhodnocovat budoucí ekonomiku projektu.

Modelový příklad

Nemovitostní FKI vlastní logistickou budovu s ročním základním nájemným 20 milionů Kč. Smlouva obsahuje každoroční indexaci podle inflace s minimem 1 % a maximem 4 %:

Při sedmiprocentní inflaci se kvůli capu nájemné zvýší pouze o 4 %. Fond tak získává určitou ochranu před růstem cen, nikoli plný přenos inflace, a pokud současně výrazně rostou náklady, čistý růst NOI může být ještě nižší.

Co by měl investor kontrolovat

• Jaký referenční index smlouvy používají
• Jak často se nájemné upravuje a s jakým zpožděním
• Zda jde o plnou, nebo částečnou indexaci
• Cap, floor a možnost poklesu nájemného
• Jak velká část nájemních příjmů fondu je skutečně indexována
• Vztah smluvního a tržního nájemného
• Zda je růst nájemného pro nájemce dlouhodobě udržitelný

Časté otázky

Shrnutí

Indexace nájmu je důležitou součástí dlouhodobých nájemních smluv a může významně ovlivňovat budoucí příjmy nemovitostního FKI. Umožňuje průběžně upravovat nájemné podle inflace, pevného procenta nebo jiného mechanismu a může podporovat růst NOI. Investor by však neměl sledovat pouze informaci, že smlouvy jsou indexované. Důležité jsou konkrétní podmínky: použitý index, cap, floor, rozsah přenosu a vztah výsledného nájemného k tržní úrovni a k tomu, co je nájemce dlouhodobě schopen platit.