Fondy kvalifikovaných investorů

Co jsou fondy kvalifikovaných investorů

FKI je investiční fond, do kterého nesmí vstoupit kdokoli. Je určený omezenému okruhu investorů, u kterých se předpokládá, že rozumí rizikům a unesou je.

Výměnou za to má fond výrazně volnější pravidla než fondy nabízené veřejnosti. Může se soustředit na několik málo aktiv, používat dluh, investovat do nelikvidních věcí typu rozestavěné budovy nebo podílu v neveřejné firmě. Právě proto FKI existují: běžný retailový fond by takovou strategii vést nemohl.

V Česku FKI vznikají nejčastěji jako akciová společnost s proměnným základním kapitálem, pod kterou může být několik oddělených podfondů s vlastní strategií a vlastním majetkem. Investor pak nekupuje „fond", ale konkrétní podfond a konkrétní třídu akcií.

Pro koho FKI jsou a pro koho ne

Zákon vymezuje, kdo může do FKI vstoupit. Vedle institucí jde o investory, kteří písemně potvrdí, že si jsou vědomi rizik, a splní zákonem stanovenou minimální výši investice, případně projdou posouzením svého zázemí, cílů a zkušeností. Konkrétní hranice i postup se liší podle fondu, takže je vždy ověřte u toho, o který máte zájem.

Do čeho FKI investují

Pod jednou zkratkou se skrývají velmi odlišné věci. Rozdíl mezi nemovitostním a venture capital fondem je větší než mezi dvěma nemovitostními fondy. Tohle je první rozhodnutí, které byste měli udělat.

V našem katalogu je aktuálně 341 fondů z registru ČNB. Filtrovat se dají právě podle strategie.

Jak vypadá český trh FKI v číslech

Čísla níž pocházejí z našeho katalogu, tedy z registru ČNB a veřejných zdrojů. Ukazují jednu věc, která se v diskusích o FKI ztrácí: trh je hodně nerovnoměrný. Většinu fondů tvoří dvě kategorie a velikost se mezi nimi liší o řády.

Stojí za povšimnutí, že velikost zveřejnila jen část fondů. U FKI to není povinnost jako u fondů pro veřejnost, takže souhrnná čísla o trhu jsou vždy jen o těch, kdo data zveřejnili. Medián velikosti mezi nimi je 688 milionů korun, zatímco největší fondy jdou do desítek miliard. Průměr by tady byl zavádějící údaj.

Data pocházejí z registru ČNB, obchodního rejstříku a webů správců. Aktualizujeme je průběžně, přesná čísla i filtrování najdete v katalogu fondů.

Jak u FKI vzniká výnos

Výnos má vždy nějaký ekonomický zdroj. U FKI jsou v zásadě čtyři:

1. Průběžný příjem z aktiv. Nájemné z budov, úroky od dlužníků, platby za provoz infrastruktury. Bývá nejpředvídatelnější a u některých fondů se část vyplácí investorům.
2. Růst hodnoty majetku. Budova nebo firma je po letech dražší než při nákupu. Projeví se to v hodnotě vaší investice, ne na účtu, dokud se aktivum neprodá.
3. Aktivní práce s aktivem. Doplnění nájemců, rekonstrukce, dokončení výstavby, rozvoj firmy. Tady se pozná dobrý správce od průměrného.
4. Finanční páka. Fond koupí za část vlastních a část cizích peněz. Když aktivum roste rychleji, než stojí úvěr, výnos vlastního kapitálu se násobí. V opačném případě se násobí ztráta.

Kolik investice do FKI stojí

Poplatky u FKI bývají vyšší než u indexových fondů a jsou rozdělené do víc vrstev. Sledovat jen jednu z nich je nejčastější chyba při porovnávání.

• Vstupní poplatek — jednorázově při vstupu, snižuje částku, která se vám reálně investuje.
• Poplatek za správu — pravidelné procento z majetku, platí se bez ohledu na výsledek.
• Výkonnostní odměna — podíl správce na zisku nad sjednanou hranicí. Důležitější než její výše je, od čeho se počítá a jestli se počítá znovu z už jednou odměněného růstu.
• Náklady uvnitř fondu — depozitář, administrátor, audit, právníci, transakční náklady. Nejsou vidět na výpisu, ale platí se z majetku fondu.
• Výstupní poplatek — někdy při odkupu, často vyšší při předčasném výstupu.

Rozumné je ptát se na celkovou nákladovost a na to, co všechno je v ní zahrnuto. A porovnávat čistý výnos po všech poplatcích, protože jen ten je váš.

Jaká rizika FKI nesou

Tohle je nejdůležitější sekce téhle stránky. Ne proto, že bychom FKI odrazovali, ale protože volnější pravidla znamenají, že rizika posuzujete vy.

Likvidita a investiční horizont

Nejčastější nepříjemné překvapení u FKI není ztráta. Je to zjištění, že se k penězům nedá dostat tehdy, kdy je člověk potřebuje.

Fond drží věci, které se neprodávají za den. Budovu nelze zpeněžit během týdne, aniž by se to projevilo na ceně. Pravidla odkupů proto tuhle skutečnost odrážejí: bývají čtvrtletní nebo pololetní, s výpovědní lhůtou v řádu měsíců, často s počátečním obdobím, kdy odkup není možný vůbec.

Za zákonem stanovených podmínek může fond odkupy dočasně pozastavit nebo omezit jejich objem. Není to samo o sobě známka problémů, může jít o ochranu investorů před nuceným výprodejem majetku. Pro vás to ale znamená jedno: počítejte s tím, že peníze nemusí přijít v termínu, který čekáte.

Zdanění

Zdanění má u fondů dvě roviny: daň na úrovni samotného fondu a daň na úrovni investora, když prodává nebo dostává výplatu. Investiční fondy mají v českém prostředí zvláštní daňový režim, který se liší od běžné firmy.

U investora záleží na tom, jestli jde o fyzickou nebo právnickou osobu, jakou formou příjem přichází a jak dlouho investici držel. Konkrétní dopad se proto liší případ od případu a je rozumné ho probrat s daňovým poradcem ještě před vstupem, ne až při výstupu.

Kdo za fondem stojí a kdo ho hlídá

U FKI nejde o jednu firmu, ale o několik rolí, které jsou schválně oddělené. To oddělení je součástí ochrany investora.

Jak investice do FKI probíhá

1. 1

   Ujasnit si cíl a horizont

   Kolik chcete investovat, na jak dlouho a co se stane, když peníze budete potřebovat dřív.

2. 2

   Vybrat typ strategie

   Nemovitosti se chovají jinak než private equity nebo úvěry. Tohle rozhodnutí ovlivní výsledek víc než výběr konkrétního fondu.

3. 3

   Porovnat konkrétní fondy

   Poplatky, likvidita, velikost, stáří, správce a jeho historie. Ne jen inzerovaný cílový výnos.

4. 4

   Přečíst statut

   Závazná pravidla jsou ve statutu, ne v prezentaci. Zejména odkupy, lhůty, poplatky a co smí fond dělat s dluhem.

5. 5

   Projít vstupní proces

   Ověření kvalifikovaného investora, smluvní dokumentace, AML a KYC kontrola, úpis a připsání prostředků.

6. 6

   Sledovat investici

   Reporting, vývoj hodnoty, změny ve statutu a v portfoliu. Investice nekončí podpisem.

Osm otázek, které stojí za položení

Kvalita odpovědí je sama o sobě informace. Fond, který na tyhle otázky odpovídá konkrétně a doloženě, se chová jinak než fond, který odpoví obecně a vrátí se k cílovému výnosu.

• Z čeho konkrétně vzniká výnos a co se stane, když tenhle zdroj vypadne?
• Kolik zaplatím celkem, včetně nákladů uvnitř fondu, ne jen management fee?
• Kdy nejdřív se dostanu k penězům, a za jakých podmínek to nemusí platit?
• Jak často a kým se oceňuje majetek fondu?
• Kolik procent portfolia tvoří největší tři pozice?
• Kolik dluhu fond používá a kdy je splatný?
• Jaké výsledky má správce z dřívějších fondů, a jsou už realizované?
• Obchoduje fond s osobami propojenými se správcem, a jak se to schvaluje?

Nástroje, které vám s výběrem pomůžou