LTV vs. LTC
LTV porovnává výši úvěru s hodnotou aktiva, LTC s celkovými náklady projektu. Oba ukazatele jsou vyjádřené v procentech, ale odpovídají na jinou otázku. Stejný úvěr proto může být současně LTC 70 % a LTV 50 %, aniž by si obě čísla odporovala.
Co znamenají LTV a LTC?
Ukazatele výše dluhu vůči hodnotě aktiva nebo nákladům projektu. Úvěrové fondy je využívají zejména při financování nemovitostí, developmentu a dalších transakcí zajištěných konkrétním aktivem.
Co je LTV?
Loan-to-Value. Poměr mezi výší úvěru a hodnotou aktiva, které je s financováním spojeno. Při hodnotě nemovitosti 100 milionů Kč a úvěru 60 milionů Kč je LTV 60 %.
Zbývajících 40 % představuje hodnotový polštář předtím, než by hodnota aktiva klesla pod výši dluhu. Skutečná míra ochrany věřitele ale závisí i na nákladech vymáhání, senioritě a likviditě zajištění. Souvislosti s pákou vysvětluje článek o pákovém efektu a LTV.
Jak se LTV vypočítá?
LTV = výše úvěru ÷ hodnota aktiva × 100
Při úvěru 75 milionů Kč a hodnotě nemovitosti 125 milionů Kč činí LTV 60 %.
Důležité je vědět, jaká hodnota aktiva je ve výpočtu použita: aktuální tržní hodnota, znalecké ocenění nebo jinak definovaná hodnota podle úvěrové dokumentace.
Co je LTC?
Loan-to-Cost. Porovnává výši úvěru s celkovými náklady projektu. Pokud development stojí 100 milionů Kč a věřitel poskytne 70 milionů Kč, LTC činí 70 %.
Zbývajících 30 milionů Kč musí být financováno jinak, typicky vlastním kapitálem investora. LTC ukazuje, jak velkou část skutečných nákladů projektu financuje dluh.
Jak se LTC vypočítá?
LTC = výše úvěru ÷ celkové náklady projektu × 100
Při nákladech 200 milionů Kč a úvěru 130 milionů Kč činí LTC 65 %. Do nákladové základny mohou vstupovat náklady na pozemek, výstavbu, projektovou přípravu a další položky.
Přesná definice celkových nákladů musí být stanovena pro konkrétní financování.
Jaký je hlavní rozdíl?
| Oblast | LTV | LTC |
|---|---|---|
| Základ výpočtu | Hodnota aktiva | Celkové náklady projektu |
| Co ukazuje | Hodnotový polštář věřitele | Podíl dluhu na financování projektu |
| Kdy je nejužitečnější | Zajištěné úvěry, výnosové nemovitosti | Development a výstavba |
| Co jej mění | Přecenění aktiva | Změna rozpočtu a zdroj jejího krytí |
Rozdíl je nejvýraznější u developmentu. Projekt může mít náklady 100 milionů Kč, ale po dokončení očekávanou hodnotu 140 milionů Kč. Úvěr 70 milionů Kč pak představuje LTC 70 %, ale vůči budoucí hodnotě jen 50 %.
Proč fond sleduje oba ukazatele?
LTV ukazuje, jak velký je dluh vůči hodnotě zajištění. LTC pomáhá určit, kolik vlastního kapitálu musí do projektu vložit jeho vlastník.
Nízké LTC znamená, že sponzor má v projektu významný vlastní kapitál. LTV hodnotí ochranu věřitele při poklesu hodnoty aktiva. U developmentu je proto užitečné sledovat obojí současně.
Co znamená nižší LTV?
Větší rozdíl mezi hodnotou aktiva a výší úvěru. Úvěr 40 milionů Kč proti aktivu za 100 milionů Kč dává věřiteli větší polštář než úvěr 80 milionů Kč.
Nižší LTV ale samo o sobě nezaručuje nízké riziko. Hodnota zajištění může být nestabilní, obtížně realizovatelná nebo založená na příliš optimistických předpokladech. Rozhoduje proto i kvalita ocenění a likvidita aktiva.
Co znamená vyšší LTC?
Větší část nákladů projektu financuje věřitel a vlastník vkládá relativně menší podíl vlastního kapitálu.
Pro fond to znamená vyšší riziko, protože finanční polštář sponzora je menší. Při překročení rozpočtu může být potřeba dodatečný kapitál. Úvěrové podmínky proto mohou stanovit maximální LTC nebo požadovat investici vlastních prostředků před čerpáním úvěru.
Jak se LTV mění při změně hodnoty?
LTV se změní, i když výše úvěru zůstane stejná. Úvěr 60 milionů Kč proti aktivu za 100 milionů Kč znamená LTV 60 %. Pokud hodnota klesne na 75 milionů Kč, stejné zadlužení odpovídá LTV 80 %.
Právě citlivost na ocenění je důvod, proč věřitelé sledují aktualizované hodnoty zajištění a stanovují LTV kovenanty.
Jak se LTC mění při překročení rozpočtu?
LTC je navázáno na náklady projektu. Pokud skutečné náklady vzrostou, výsledek závisí na tom, kdo je financuje.
Pokud je úvěr pevně omezený a vyšší náklady doplatí vlastník z equity, LTC může dokonce klesnout. Pokud věřitel poskytne dodatečný dluh, zůstane stejné nebo poroste. U developmentu proto sledujte i contingency rezervu, stav rozpočtu a schopnost sponzora dodat další kapitál.
Co je GDV a jak souvisí s LTV?
GDV je Gross Development Value, tedy očekávaná hrubá hodnota dokončeného projektu. Úvěr může být porovnáván s aktuální hodnotou nebo s hodnotou po dokončení, a tyto hodnoty nesou velmi odlišnou míru nejistoty.
Vždy si proto zjistěte, vůči jakému ocenění je deklarované LTV počítáno. LTV vůči očekávané budoucí hodnotě působí níž než poměr vůči současné hodnotě rozestavěného aktiva.
Jak souvisejí s kovenanty?
Úvěrová smlouva může stanovit maximální povolené LTV nebo LTC. Při překročení hranice může být dlužník povinen situaci napravit doplněním vlastního kapitálu, částečným splacením úvěru nebo jiným krokem.
Tyto kovenanty umožňují věřiteli reagovat na zhoršení rizikového profilu ještě předtím, než dlužník přestane splácet.
Jak souvisejí s DSCR?
LTV a LTC se soustředí na výši dluhu vůči hodnotě nebo nákladům. DSCR naopak sleduje schopnost vytvářet dostatečné zdroje pro obsluhu dluhu.
Úvěr může mít nízké LTV, ale slabé DSCR, pokud aktivum nevytváří dostatečný cash flow. A naopak: projekt s dobrými provozními výsledky může mít vysoké LTV a malý hodnotový polštář. Fond proto hodnotí více ukazatelů současně.
Modelový příklad
| Položka | Hodnota |
|---|---|
| Celkové náklady projektu | 120 mil. Kč |
| Očekávaná hodnota po dokončení | 160 mil. Kč |
| Úvěr od fondu | 72 mil. Kč |
| LTC (vůči nákladům) | 60 % |
| Poměr k dokončené hodnotě | 45 % |
Stejný úvěr vykazuje rozdílné procento podle toho, zda jej porovnáváme s náklady projektu nebo s hodnotou aktiva. Právě proto nelze LTV a LTC zaměňovat.
Co u úvěrového FKI sledovat
- Jak fond LTV a LTC definuje
- Zda hodnoty vycházejí ze současného, nebo budoucího ocenění
- Frekvenci přeceňování zajištění
- Postup fondu při překročení limitů
- Rozložení jednotlivých úvěrů, nejen průměr portfolia
- Typ zajištění, senioritu a kvalitu ocenění
- Schopnost fondu zajištění případně realizovat
Samotné průměrné LTV portfolia nestačí.
Časté otázky
Co znamená LTV?
Loan-to-Value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě aktiva.
Co znamená LTC?
Loan-to-Cost, tedy poměr výše úvěru k celkovým nákladům projektu.
Jaký je hlavní rozdíl?
LTV používá hodnotu aktiva, LTC náklady projektu.
Je nižší LTV lepší?
Obecně znamená větší hodnotový polštář, ale samo o sobě nezaručuje bezpečnost úvěru.
Může být LTV nižší než LTC?
Ano. Typicky pokud je hodnota dokončeného projektu vyšší než náklady na jeho realizaci.
Co se stane s LTV při poklesu hodnoty aktiva?
Pokud dluh zůstane stejný, LTV roste.
Používají se LTV a LTC jako kovenanty?
Ano, úvěrová dokumentace může stanovit jejich maximální úroveň.
Shrnutí
LTV porovnává dluh s hodnotou aktiva, LTC s náklady projektu. U úvěrových FKI jsou důležité zejména při financování nemovitostí a developmentu, kde pomáhají hodnotit hodnotový polštář věřitele i podíl vlastního kapitálu sponzora. Samotná procenta ale nestačí: investor musí vědět, z jakých hodnot jsou vypočtena a jakou kvalitu má zajištění.
Procházíte portfolio úvěrového fondu?
Projdeme s vámi ukazatele, ocenění i strukturu zajištění.
Informace na této stránce nejsou investičním, právním ani daňovým doporučením. Jde o obecné vysvětlení tématu, nikoli o posouzení konkrétního případu. Údaje o fondech vycházejí z veřejných zdrojů (registr ČNB, ARES, weby fondů).