FKI vs. nemovitostní crowdfunding

Fond a platforma vedle sebe

Co je nemovitostní FKI?

Nemovitostní FKI je fond kvalifikovaných investorů, jehož strategie je spojena s nemovitostmi. Může přímo vlastnit budovy a pozemky, držet podíly v projektových společnostech, poskytovat nemovitostní úvěry nebo tyto přístupy kombinovat. Investor proto musí zjistit, zda konkrétní fond skutečně vlastní nemovitosti, financuje developery, nebo používá jiný model.

Co je nemovitostní crowdfunding?

Nemovitostní crowdfunding je způsob financování, při kterém více investorů poskytuje kapitál na konkrétní nemovitostní projekt nebo společnost prostřednictvím platformy. Právní podoba se může lišit: investor může projekt financovat prostřednictvím úvěrového nebo jiného investičního instrumentu. Proto je nutné vždy číst podmínky konkrétní nabídky.

Jaký je hlavní rozdíl?

U FKI investor zpravidla vybírá správce, strategii a fond jako celek a následná investiční rozhodnutí deleguje na profesionální tým. U crowdfundingu bývá rozhodování více na investorovi: vybírá jednotlivé nabídky a může si z nich sestavit vlastní portfolio. Rozdíl je tedy i v tom, na jaké úrovni probíhá výběr konkrétních projektů.

Vlastní investor v obou případech nemovitost?

Zpravidla ne, ale z jiných důvodů. U crowdfundingu investor často nevlastní přímo část budovy ani není zapsán jako spoluvlastník nemovitosti. Může být věřitelem společnosti, která projekt realizuje, nebo držitelem jiného instrumentu. Ekonomická vazba na nemovitost proto neznamená automaticky přímé vlastnictví.

U FKI investor vlastní investiční nástroj fondu, zatímco nemovitosti nebo podíly v projektových společnostech drží fond či struktury v jeho portfoliu. Jeho výsledek se odvíjí od hodnoty celé příslušné fondové struktury, nikoli od přímého spoluvlastnictví jednotlivých budov. Přímé vlastnictví rozebírá FKI vs. nemovitost na pronájem.

Jak se liší diverzifikace?

Nemovitostní FKI může držet více nemovitostí, projektů, lokalit nebo dlužníků a diverzifikaci vytvářet uvnitř fondu. Není to však automatické, protože některé FKI mohou být koncentrované. U crowdfundingu je investor při nákupu jedné nabídky často vystaven jednomu projektu a diverzifikaci si musí vytvořit rozdělením kapitálu mezi více investic. Souvisí s tím koncentrační riziko.

Jak se liší minimální investice?

FKI je určen kvalifikovaným investorům a vstup je spojen se zákonnými podmínkami a pravidly konkrétního fondu. Crowdfundingové nabídky mohou být dostupné od výrazně nižších částek, takže investor může rozdělit menší kapitál mezi více projektů. Konkrétní minimum však stanovuje platforma a nabídka.

Jak vzniká výnos u nemovitostního FKI?

Záleží na strategii. U fondu vlastnícího nemovitosti může výnos vznikat z nájemného a změny hodnoty majetku. U developmentu z realizace projektů a jejich prodeje. U úvěrového FKI zejména z úroků a poplatků. Označení nemovitostní fond proto samo o sobě neříká, odkud výnos pochází.

Jak vzniká výnos u crowdfundingu?

U dluhově strukturovaného crowdfundingu může investor získávat sjednaný úrok a na konci splatnost jistiny. U jiných struktur může být výnos navázán na výsledek projektu. Uváděná sazba nebo cílovaný výnos ale není totéž co skutečně dosažený výnos, pokud projekt nesplní své předpoklady, opozdí se prodej nebo se financování musí prodloužit.

Jak se liší zajištění?

Nabídky bývají často prezentovány jako zajištěné nemovitostí nebo podílem v projektové společnosti. Rozhodující je ale pořadí zástavního práva, hodnota zástavy a to, kdo je oprávněným ze zajištění: zda investor sám, platforma, nebo jiný subjekt, který zajištění drží pro věřitele. Rozdíly mezi pořadími popisuje senior vs. junior dluh.

U FKI se zajištění řeší na úrovni jednotlivých investic fondu a investor je posuzuje agregovaně přes reporting a výroční zprávu, nikoli u každé transakce zvlášť.

Jak se liší likvidita?

Obě varianty bývají málo likvidní. U crowdfundingu investor obvykle drží investici do splatnosti nebo do exitu projektu a sekundární prodej nemusí být možný. U FKI se vystupuje podle pravidel fondu, tedy přes odkup, s možným lock-upem a výpovědní lhůtou. Ani jedna varianta proto není nástrojem pro peníze, které mohou být brzy potřeba.

Kdo řeší problémový projekt?

Tohle je v praxi jeden z nejdůležitějších rozdílů. U FKI řeší prodlení, restrukturalizaci nebo realizaci zástavy investiční tým fondu jako součást své práce. U crowdfundingu závisí postup na platformě a na tom, jak jsou nastavena práva investorů: kdo může zahájit vymáhání, kdo hradí jeho náklady a jak se rozděluje případný výtěžek. Investor by měl znát odpověď dřív, než ji bude potřebovat.

Jak se liší ocenění investice?

U FKI se hodnota investice odvozuje od ocenění portfolia a výpočtu NAV v pravidelných intervalech. U crowdfundingové investice se hodnota průběžně přeceňovat nemusí a investor často vidí pouze nominální hodnotu své pohledávky a připsaný úrok. Absence průběžného přecenění ale neznamená, že se hodnota projektu nemění.

Jak se liší regulatorní rámec?

FKI je zákonem vymezená fondová struktura s obhospodařovatelem, administrátorem, depozitářem a auditorem podle konkrétního uspořádání, jak popisuje právní stránka FKI. U crowdfundingu se rámec liší podle nabízeného instrumentu a poskytovatele. Investor by si měl u konkrétní platformy ověřit, pod jaký režim spadá a co z toho pro něj plyne, místo aby předpokládal stejnou vrstvu kontroly jako u fondu.

Kdo vybírá jednotlivé projekty?

U FKI vybírá projekty investiční tým podle strategie a statutu, takže investor deleguje výběr i prověrku. U crowdfundingu prochází projekty schválením platformy, ale finální rozhodnutí o každé investici dělá investor sám. Prověrka platformy nenahrazuje jeho vlastní posouzení nabídky.

Modelový příklad

Investor má 2 miliony Kč pro nemovitostní expozici. V první variantě je rozdělí mezi deset crowdfundingových nabídek po 200 tisících Kč, u každé zná projekt, sazbu i splatnost a u každé musí sám posoudit zajištění a LTV. Ve druhé variantě by stejnou částku vložil do nemovitostního FKI, který drží nebo financuje desítky projektů a jehož tým prověrku i problémové případy řeší za něj. V prvním případě platí menší fondové náklady, ale kupuje si i práci, kterou musí odvést sám.

Kdy může dávat smysl která varianta?

Crowdfunding může dávat smysl investorovi, který chce menšími částkami financovat konkrétní projekty, rozumí nemovitostnímu financování a je ochoten každou nabídku posoudit sám. Musí ale počítat s tím, že diverzifikaci i řešení problémů nese z velké části na svých bedrech.

Nemovitostní FKI může být relevantní pro kvalifikovaného investora, který chce expozici na nemovitosti delegovat na profesionální tým, přijímá fondové náklady a pravidla odkupu a chce, aby prověrku, správu i vymáhání řešil někdo jiný.

Na co se ptát před investicí

• Co přesně investor drží a vůči komu má pohledávku
• Jaké je zajištění, jeho pořadí a kdo je oprávněným ze zástavy
• LTV projektu a jak staré je ocenění, ze kterého vychází
• Kdo a jak řeší projekt, který přestane splácet
• Jak dlouhá je splatnost a z čeho má být investice splacena
• Kolik projektů platforma financovala a jak dopadly ty problémové
• Jaké poplatky si bere platforma a kdo je platí

Časté otázky

Shrnutí

Nemovitostní FKI a nemovitostní crowdfunding vedou k podobné expozici odlišnou cestou. Fond deleguje výběr projektů, prověrku, správu i řešení problémů na investiční tým a investor za to platí fondové náklady. Crowdfunding zpřístupňuje jednotlivé projekty od nižších částek, ale diverzifikaci, posouzení zajištění i vymáhání nechává z velké části na investorovi. Rozhodující proto nejsou uváděná procenta, ale to, co investor drží, jak je to zajištěné a kdo se o to postará, když se projekt nevyvíjí podle plánu.