Refinancování u FKI

Proč se dluh refinancuje

Co je refinancování?

Refinancování je proces, při kterém je existující dluh nahrazen novým dluhem. Dlužník získá nové financování a jeho prostřednictvím splatí původní úvěr nebo jiný závazek. Ekonomicky tedy nemusí dojít ke snížení celkové zadluženosti; mění se především zdroj, podmínky nebo splatnost financování.

Důvodem může být blížící se splatnost, možnost získat levnější financování, potřeba prodloužit dobu splácení, změna kapitálové struktury nebo dokončení určité fáze projektu. Refinancování je běžnou součástí financování firem a nemovitostí a samo o sobě neznamená, že se dlužník dostal do problémů.

Jak funguje refinancování v praxi?

Dlužník má například úvěr splatný za několik měsíců. Před splatností vyjedná s bankou nebo jiným věřitelem nový úvěr. Z čerpaných prostředků splatí původního věřitele a dále pokračuje s novým dluhem podle nových podmínek. Zajištění může být převedeno nebo nově zřízeno ve prospěch nového věřitele.

Refinancování u nemovitostí

Nemovitost může být v různých fázích financována různými typy kapitálu. Development může začít vlastním kapitálem a stavebním nebo bridge financováním. Po dokončení a pronajmutí budovy lze krátkodobý nebo dražší úvěr refinancovat dlouhodobým bankovním úvěrem založeným na stabilizovaném cash flow nemovitosti. Souvislosti popisují také nemovitostní FKI.

Jak se refinancování používá ve FKI?

FKI může poskytovat úvěr dlužníkovi, který má být při splatnosti refinancován bankou nebo jiným věřitelem. Fond může také sám refinancovat svůj dluh nebo dluh projektových společností. Investor proto musí rozlišovat, zda refinancování představuje očekávaný exit z aktiva fondu, nebo změnu financování na straně samotného fondu.

Je refinancování totéž co splacení dluhu?

Z pohledu původního věřitele ano v tom smyslu, že jeho pohledávka může být plně splacena. Z pohledu dlužníka ale dluh nezmizí, protože původní závazek je nahrazen novým. Refinancování proto nelze zaměňovat s oddlužením nebo se snížením finanční páky.

Co je refinanční riziko?

Refinanční riziko je riziko, že dlužník nebude v době splatnosti schopen získat nové financování za přijatelných podmínek nebo vůbec. Pokud nemá dostatek vlastních peněz ani možnost prodat aktivum, může se dostat do platebních problémů, přestože do té doby pravidelně hradil úroky.

Co ovlivňuje možnost refinancování?

Rozhoduje finanční situace dlužníka, hodnota zajištění, cash flow, úroveň zadlužení, úrokové sazby, ochota bank a investorů poskytovat kapitál i celkové podmínky na finančním trhu. Projekt, který byl snadno financovatelný při nízkých sazbách a rostoucích cenách aktiv, může mít při změně trhu výrazně horší možnosti.

Jak refinancování souvisí s LTV?

LTV je u zajištěných úvěrů jedním z klíčových parametrů. Pokud hodnota aktiva klesne, stejná výše dluhu představuje vyšší LTV. Nový věřitel pak může být ochoten poskytnout menší úvěr, než kolik je potřeba ke splacení původního financování. Ukazatel rozebírá pákový efekt a LTV.

Co je refinanční mezera?

Refinanční mezera vzniká, když nový věřitel poskytne méně peněz, než kolik je potřeba na splacení starého dluhu. Dlužník musí rozdíl doplnit vlastním kapitálem, juniorním nebo mezaninovým financováním, případně jiným zdrojem. Pokud jej nedokáže získat, refinancování nemusí být dokončeno.

Modelový příklad

Projekt má úvěr 70 milionů Kč a nemovitost měla při poskytnutí financování hodnotu 100 milionů Kč. Při refinancování je její hodnota pouze 90 milionů Kč a nový věřitel je ochoten financovat maximálně 65 % LTV, tedy 58,5 milionu Kč. K úplnému splacení původního úvěru chybí 11,5 milionu Kč. Tuto refinanční mezeru musí dlužník pokrýt jiným kapitálem.

Jak úrokové sazby ovlivňují refinancování?

Vyšší sazby mohou zvýšit náklady nového dluhu a současně snížit částku, kterou je nový věřitel ochoten poskytnout. U projektů závislých na cash flow může dražší financování zhoršit DSCR a další úvěrové ukazatele. Refinancování proto může být obtížnější i tehdy, když hodnota aktiva výrazně neklesla. Dopadům změn sazeb se věnuje úrokové riziko.

Co znamená maturity wall?

Maturity wall označuje situaci, kdy velké množství dluhu dospívá ke splatnosti v relativně krátkém období. Pokud má fond nebo jeho portfolio vysokou koncentraci splatností, může být citlivější na momentální podmínky na úvěrovém trhu. Rozložení splatností je proto důležitou součástí řízení refinančního rizika.

Je prodloužení úvěru refinancování?

Ne vždy. Pokud původní věřitel pouze prodlouží splatnost stávajícího úvěru, jde spíše o prolongaci nebo změnu smluvních podmínek. Při refinancování se typicky původní financování nahrazuje novým. Ekonomický účel však může být podobný: získat více času před konečným splacením.

Refinancování vs. restrukturalizace

Refinancování může být běžnou plánovanou transakcí zdravého dlužníka. Restrukturalizace obvykle reaguje na finanční problém a může zahrnovat prodloužení splatnosti, snížení úroku, odklad splátek nebo jiné ústupky věřitelů. Hranice mezi oběma situacemi ale nemusí být vždy ostrá.

Jak souvisí s bridge financováním?

Refinancování je jedním z nejčastějších exitů bridge úvěru. Bridge věřitel poskytne krátkodobý kapitál a očekává, že jej následně splatí dlouhodobější financování. Proto je u bridge úvěru zásadní již při jeho poskytnutí posoudit, zda bude budoucí refinancování realistické.

Jak souvisí s kovenanty?

Nový úvěr může mít jiné LTV limity, DSCR, omezení dalšího zadlužení nebo reportingové povinnosti. Také původní úvěr může obsahovat podmínky předčasného splacení či poplatky. Refinancování proto není pouze otázkou úrokové sazby, ale celého balíku smluvních podmínek, které popisují kovenanty.

Může refinancování zvýšit zadlužení?

Ano. Pokud hodnota aktiva vzrostla nebo se zlepšilo jeho cash flow, může nový věřitel poskytnout vyšší úvěr, než činil původní dluh. Rozdíl může být použit například na další investice nebo distribuci kapitálu. Vyšší páka však zároveň zvyšuje finanční riziko.

Kdy je refinancování varovným signálem?

Samotné refinancování není negativní. Pozornost si ale zaslouží tyto situace, které mohou ukazovat na zhoršení kvality expozice.

• Splatnost se opakovaně posouvá
• Dlužník není schopen získat standardní bankovní financování
• Nový dluh je výrazně dražší než původní
• Je nutné doplňovat další zajištění nebo kapitál
• Refinancování zajišťuje spřízněná osoba místo nezávislého věřitele
• Fond o zdroji splacení informuje jen obecně

Co by měl investor sledovat

U fondů s dluhovým portfoliem je důležité sledovat splatnosti úvěrů, plánované zdroje splacení, LTV, DSCR, prolongace a podíl úvěrů závislých na budoucím refinancování. Pokud fond sám využívá páku, měl by investor sledovat také splatnost jeho vlastního dluhu a dostupnost likvidity.

Časté otázky

Shrnutí

Refinancování znamená nahrazení stávajícího dluhu novým financováním. Ve FKI může být běžným nástrojem správy kapitálové struktury i plánovaným způsobem splacení úvěrů v portfoliu. Hlavním rizikem je závislost na budoucí dostupnosti kapitálu. Investor by proto měl sledovat LTV, cash flow, splatnosti, úrokové podmínky a to, zda existuje alternativní scénář pro případ, že plánované refinancování nebude možné.